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如果房价暴跌40%,社会将会怎样?
   赵海均:自去年国家对房地产市场展开宏观调控后,为评估房价下跌对银行房地产贷款质量的影响,银监会组织商业银行进行了多轮房地产贷款压力测试。前不久,在CEO组织峰会上银监会负责人表示,最新的压力测试结果显示,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,中国房地产贷款风险仍可控。该位负责人透露,目前约98%的个人按揭贷款“贷款房价比”低于80%,按揭贷款平均“偿债收入比”为33%,超过1/2的按揭贷款和开发贷款都是在2009年二季度房价重新高企之前发放的,开发贷款的平均抵押品比例也达到189%,即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%,覆盖率仍高于国际通行的110%标准。

    近期国家****了很多房产相关政策,房地产博弈正处于胶着状态。关于政府对房地产的调控方向和房地产未来的走势,各方官员和专家各抒己见,争执不下。如果商品房价格真的下跌,对中国经济和居民生活带来的影响将是巨大的。

    借贷银行上演噩梦,金融体系垮台

    房价暴跌,首当其冲受影响的是银行业。银行与房地产休戚相关,全面参与房地产从开发到销售的全过程。通常房地产自有资金只占10%-25%,剩余部分都是靠银行贷款垫起来的。据统计,09年12家上市银行的涉房贷款超5万亿,占总贷款比例20%以上。如果商品房价格下跌,将把银行置于呆帐坏帐增多的风口上。因为银行发放出去的住房抵押贷款、房地产开发商银行信贷和个人住房按揭贷款都是以现在的高房价为基础设定的额度,一旦房价下跌,银行的信贷风险就会完全暴露出来。比如,北京一套房子在高位时评估市值为300万元,银行风险定价为60%,这样,购房者就能从银行获得180万元贷款。但是当房价下跌40%时,这套房子的抵押价值就只有108万元,银行就算把房子回收,也会有72万元难以取回。

    尽管压力测试显示,银行业能够承受40%左右的房价下跌,但银监局的压力测试都是基于官方数据,并没有把个人和非房企挪用到房地产的贷款计算在内,公布的测算数据只能算是最乐观的估测,涉房贷款的真实比例是多少,就连银行的领导也不一定能搞清楚。

    可以肯定,房价急挫的结果将是金融机构噩梦的开始。根据权威数据判断,房价下降30%银行将增加1万亿元的坏帐,房价下跌就是下挫10%以上,银行就会受巨创,一旦银行倒闭,国家金融崩溃,国家经济急剧衰退,中国经济将要重建。

    房地产业哀鸿遍野,经济面临“硬着陆”

    房地产一直是钢铁、水泥、玻璃等行业下游最大的消费者。据统计,2009年我国粗钢总产量为5.67亿吨,其中近40%流向房地产。商品房价格下跌的话,房企供给动力不足,且库存房增多,未来施工面积和新开工面积都将会出现大幅下降,对钢铁、水泥、玻璃等原材料的需求将产生很大影响。

    同时,房地产的下游主要包括家电行业和中介服务行业。如果商品房房价下跌,对家电行业的影响有两方面。从经济学来讲,房产价格下降,愿意购买的人就会增多,交易量变大。新房新置家电是家电需求中很重要的组成部分,房产交易量变大,家电销量也会增加。但从心理学来讲,消费者喜欢追涨,跌的时候却不愿出手,同时不景气的经济环境也会让消费者更情愿拿现金在手中而不是购买商品,交易量变小,房产交易的萎靡会使家电销量降低。而商品房价格下跌对房产中介的影响也与此类似,房产交易量变小,中介收入也变少。目前大多数房产中介商开始注重租赁业务,希望靠此块业务的增长来度过房产交易的寒冬。

    如果房价急剧下跌,除了打击开发商本身外,将严重打击投资者对地产投资的信心,消费者的信心也会受到挫伤。鉴于地产在中国经济中所占的比重,经济会从严重通货膨胀急剧转为通货紧缩,导致经济的硬着陆,中国经济将进入萧条期。

    政府财政失去支撑,城镇化进程受挫

    进入新世纪以来,我国的城镇化发展较快,城镇化率每年以约一个百分点的速度增长,2010年达到47%。显然,目前我国的城市化水平正处于这个快速发展阶段。从国际经验看,此阶段的一个突出特征就是需要大量的资金投入,合理解决这个阶段的资金投入问题,是保持城镇化健康发展的客观必要条件,而其中政府财政投资入扮演着重要角色。

    然则当前地方政府普遍财力不足,地方财政收入更多地依靠卖地。国土资源部数据显示,2009年全国土地出让总价款为15910.2亿元,2010年为2.7万亿元,同比增加70.4%。其中,北京、上海、大连3个城市已成为千亿城市,成交金额分别为1600亿、1500亿和1100亿元。国务院发展研究中心在几年前的一份研究资料中就曾披露,全国城市的土地出让收入平均约占地方财政收入的60%。这个比例在10年前大概是10%左右。从现实情况看,地方政府对土地出让收益的依赖性正越来越大。

    如果房价暴跌,地方政府的土地收势必受到严重影响,如果没有可替代的财政来源,减少土地财政收入,就意味着要停止一部分城市功能的运行,城市甚至会陷入瘫痪,发展陷入困境,中国整体的城镇化进程也会进入滞胀。

    财富缩水就业困难,社会可能陷入动荡

    在中国,房子可能是一个家庭最最重要的财富。如果房价暴跌,不仅提供贷款的银行要承担巨额损失风险,而且购房居民也会面临财富急剧缩水的风险。有人作了几种情况的计算,从中可见一斑。

    一是完全用自有资金购置的住房。如果某居民购房100%用的是自有资金。房价下跌50%时,如果是自购入价下跌50%,那就是损失=购入价+购入价款的银行存款利息-购入价款。这是最简便的计算。二是完全用自有资金支付购房首付款,其它由银行按揭贷款支付。这种情形的计算,需在第一种计算方式的基础上,加上已付银行利息等成本。如果按揭贷款超过50%,而房价下跌了50%,则购房人可能断供,这就出现银行强制拍卖该住房,收回贷款本息的情况,购房人除支付银行的本、息、损失外,还要支付法院的诉讼费、强制执行费、律师费、评估费、拍卖费……三是向亲友借钱支付购房全款,或向亲友借钱支付购房首付其它由银行按揭贷款支付。种情形,需在上述两种情形的基础上,加上向亲友借钱所欠利息、人情的损失。四是将购房抵押给银行贷款做生意。此种情形,因为住房持有人将购进房屋抵押给银行,将借到的钱用于其它生意,一旦房价下跌50%,则损失可能放大好几倍,甚至于几十倍,难以简单估算。

    据有关报道,在房市投资的资金已经和股市的市值相当了,虽然有点危言耸听,但是可见其比重之大。如果房价急剧下跌,房产投资者的资产将会大幅缩水,大部分人是以贷养房,房价下跌幅度深,房产又不能快速套现,跳楼的人将不在少数,而这部分人在社会的影响力是巨大的,他们的利益受到损害,将引发社会的大动荡。

    同时,房价暴跌对社会就业也会产生巨大影响。如果一旦房价急剧下跌,引发中国经济的大衰退,首先受到冲击的是那些收入较低的百姓,他们中的很多人可能会进入失业的大军中。房地产发生危机,面临失业危险的不仅是房地产从业人员。如果房价下跌,与房地产相关的行业都会产能过剩,企业开工时间降低或停工会让员工处于半失业或完全失业状态。同时,金融政策收紧,企业信贷困难,大批中小企业会像次贷危机时一样陷入三角债,实力不强的企业可能直接倒闭,使一大批员工重新流回社会应聘大军中。招聘企业和工作岗位变少,求职的人却变多,失业人员加上每年新鲜出炉的几百万应届生,未来就业形势实在不容乐观。

    同时,房地产行业正常运行可以带动相关产业链运行,如金融业、制造业、建筑业,建材业、装饰业、家具业、运输业、咨询业、服务业等等,通过房地产为龙头,拉动国民经济的增长。一旦经济萎缩,人们收入也会相应地减少,到那时,再低的房价对低收入人群仍然觉得高不可攀。

    调控楼市,遏制房价过快上涨,是保障民生之举,如果放松调控,房价和物价肯定会反弹,如果继续紧缩同样会滋生许多问题。在这种两难的情况下,必须在坚持房价调控的基础上,引导资金的流向。中国经济中的资金还没到绝对过剩的状况,关键是发展不平衡,解决不平衡的重要手段是在体制、机制以及资金着力点转向特色城镇化,这是一条唯一可行的道路!

〖Time:2011/12/7〗  〖返回
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